Menanti Gebrakan Pemerintah untuk Pengembang Perumahan Kecil
Pemerintah belum memperhatikan pengembang kecil, termasuk untuk mencapai target 3 juta rumah per tahun. Kebijakan lebih berpihak korporasi besar. Halaman all
(Kompas.com) 09/01/25 09:05 15190
TARGET tiga juta rumah per tahun adalah ambisi besar yang hanya bisa tercapai melalui kolaborasi semua pihak pemangku kepentingan (stakeholder).
Jika Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, ingin target ini terwujud, maka perlu melibatkan pengembang mikro, kecil, dan mandiri (PMKM) dengan dukungan kebijakan yang tepat.
PMKM membangun rumah di atas lahan milik sendiri. Jumlah yang dibangun hanya beberapa unit dan beroperasi secara mandiri menggunakan modal sendiri.
Potensi PMKM sangat besar untuk mempercepat pembangunan rumah, terutama untuk kelompok yang belum dilayani pengembang besar.
Sayangnya, pemerintah belum memperhatikan PMKM. Selama ini, kebijakan lebih berpihak pada korporasi besar.
Usaha mikro dan kecil memang sering disebut dalam pidato dan kampanye politik, tetapi implementasinya kerap diabaikan.
Padahal dalam penyediaan rumah, pengembang mikro, kecil dan mandiri sangat berperan penting menyediakan hunian sederhana dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.
Memberikan kemudahan bagi PMKM akan membuat percepatan pembangunan rumah rakyat lebih inklusif.
Langkah ini juga akan berdampak luas dalam menciptakan lapangan kerja lokal, memberdayakan ekonomi daerah, dan mempercepat distribusi pembangunan.
PMKM umumnya mempekerjakan tenaga kerja lokal seperti tetangga dan warga sekitar, sehingga langsung membantu meningkatkan kesejahteraan masyarakat setempat.
Namun, PMKM tampak diabaikan. Pernyataan dan langkah Maruarar Sirait sejak awal menjabat sebagai Menteri PKP belum menunjukkan keberpihakan. Ajakan yang terdengar justru lebih ditujukan kepada konglomerat besar.
Hambatan pengembang kecil
Selama ini PMKM berjalan sendiri tanpa dukungan pemerintah. Sejumlah hambatan merintangi jalannya.
Hambatan pertama adalah permodalan. Umumnya mereka menggunakan modal sendiri. Untuk mendapatkan pinjaman ke bank terbentur berbagai persyaratan.
Kedua, masalah perizinan. Pengembang kecil harus melewati prosedur panjang yang memakan waktu dan biaya. Mereka sering terpaksa mengeluarkan uang tambahan untuk mempercepat proses.
Persyaratan perizinan bagi PMKM disamakan dengan pengembang besar. Pemilik tanah kecil yang membangun beberapa rumah di lahannya sendiri harus memenuhi syarat seperti Ijin Penggunaan Pemanfaatan Tanah (IPPT), Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), site plan, block plan, hingga rasio lahan untuk fasilitas umum.
Bahkan di Kabupaten Bogor, aturan luas lahan minimum membuat pengembang kecil tak bisa membangun rumah di tanah kosong yang luasnya kurang dari syarat minimum.
Aturan seperti ini menggelikan, merugikan masyarakat, dan menghambat program perumahan rakyat.
Ketiga, persyaratan jumlah rumah minimum agar dapat membuat perjanjian kerja sama (PKS) dengan bank. Tanpa PKS, rumah baru yang dibangun PMKM disamakan dengan rumah bekas. Akibatnya prosedur KPR lebih sulit.
Keempat, adanya syarat keanggotaan asosiasi pengembang untuk ikut program rumah subsidi.
Keanggotaan ini memerlukan biaya, padahal manfaatnya sangat minim, hanya sekadar formalitas administratif. Akibatnya, banyak PMKM memilih tidak terlibat dalam program subsidi.
Akses KPR masyarakat bawah
Hambatan kelima, sulitnya masyarakat bawah mendapatkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Konsumen PMKM umumnya adalah masyarakat bawah, sehingga kendala masyarakat bawah dalam mengakses KPR akan berimbas kepada PMKM.
Persyaratan perbankan, seperti status karyawan tetap dan slip gaji, sulit dipenuhi oleh pekerja kontrak dan pekerja lepas.
Sering terjadi, KPR untuk pekerja lepas dan usaha informal ditolak bank walaupun saldo rekening cukup besar tiap bulan. Bahkan, pengajuan KPR karyawan tetap di perusahaan kecil otomatis ditolak bank.
Keenam, fenomena pinjaman online juga menjadi penghalang. Banyak masyarakat kecil terjebak dalam daftar hitam Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) Otoritas Jasa Keuangan karena gagal melunasi pinjaman kecil.
Hal serupa terjadi pada pemegang kartu kredit yang berhenti membayar iuran tahunan. Situasi ini semakin mempersempit peluang PMKM maupun masyarakat bawah.
Untuk mencapai target tiga juta rumah per tahun, pemerintah tidak bisa hanya mengandalkan konglomerat besar.
Perlu memberdayakan PMKM melalui penyederhanaan regulasi. Aturan yang memberatkan, seperti syarat perizinan dan PKS dengan bank, harus direvisi.
Begitu pula kewajiban menjadi anggota asosiasi, perlu dihapuskan agar pengembang kecil lebih mudah berpartisipasi.
Kebijakan KPR harus lebih inklusif. Bank harus didorong mempertimbangkan kemampuan riil calon pembeli, bukan hanya formalitas administratif.
Kemudahan akses KPR bagi karyawan usaha kecil, pekerja kontrak, pekerja lepas, dan usaha informal akan memperluas jangkauan program perumahan rakyat.
Rumah adalah aset bernilai yang terus meningkat harganya, sehingga jika terjadi gagal bayar, bank tidak akan mengalami kerugian besar karena rumah tersebut dapat dijual kembali.
Dukungan pembiayaan khusus sangat diperlukan. Menteri Maruarar Sirait dapat menginisiasi program pembiayaan bagi pengembang kecil yang ingin berkontribusi dalam pembangunan rumah bersubsidi.
Skema pembiayaan dengan bunga rendah tanpa persyaratan berbelit akan sangat membantu mereka untuk bisa bersaing dan berpartisipasi dalam proyek ini.
Gebrakan konkret dari Menteri PKP kini menjadi harapan besar bagi pengembang kecil dan masyarakat bawah yang membutuhkan hunian.
Langkah ini tidak hanya menciptakan iklim yang adil dalam industri properti, tetapi juga memperluas akses masyarakat bawah terhadap hunian yang layak dan terjangkau. Semoga!